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带押过户怎么过深圳购房者盼细则尽快出台

时间:04-13 来源:最新资讯 访问次数:104

带押过户怎么过深圳购房者盼细则尽快出台

目前深圳带押过户的系统还仅仅是试运行阶段,还没有一笔成功完成的业务,细则尚未落地。如果选择带押过户,可能时间和流程上还是会有一些风险,而且现在也很少有购房者前来咨询相关带押过户业务。证券时报记者 吴家明带押过户的出现,给传统的二手房交易带来新模式,也给交易双方带来了实实在在的好处。不过,记者在深圳市场实探发现,许多二手房业主和购房者对此仍不熟悉,也希望相关实施细则能尽快出台,而且各地带押过户的推广进度也不一。深圳:系统还仅仅是试运行阶段“我刚刚把房子出售,但代理的中介经理可能对带押过户业务也不熟,告诉我们现在银行还不能办理相关业务。”黄浩(化名)在深圳龙岗大芬有一套二手房,由于在传统过户方式之下,如果房子原先有贷款、抵押,卖家要结清之前的贷款才能完成过户,所以他想起了带押过户这种模式,“没办法,我还是自己凑齐了赎楼款,买家那边也着急过户。”什么是带押过户?其实,带押过户通常是指“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。早在1月,深圳六部门联合印发的《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》明确,在二手房交易中,可采取用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款的带押过户模式,以提高二手房交易效率和便利度,降低二手房交易成本。那么,究竟是否与黄浩所遇到的中介说法那样,现在深圳还不能办理带押过户?记者致电了深圳不动产登记中心,工作人员表示,目前登记中心可以受理带押过户业务,但需要买卖双方和银行经办人三方到场,同时也需要银行准备包括同意函、授权书等众多材料。随后,记者也向包括招商银行、建设银行在内的多家银行个贷经理进行咨询,得到的回复是银行目前可以进行带押过户的业务,但仅仅只有“同行贷款”购房模式,即卖家原来的房贷和买家申请的房贷要在同一家银行,且卖家的房贷只能是纯商贷。“需要提醒的是,目前这个带押过户的系统还仅仅是试运行阶段,还没有一笔成功完成的业务,细则尚未落地。如果选择带押过户,可能时间和流程上还是会有一些风险,而且现在也很少有购房者前来咨询相关带押过户业务。”有银行个贷经理表示。冲击赎楼贷记者在走访过程中,多位房产中介经理和银行个贷经理都表示,从目前情况来看,如果着急交易过户,还是走原来的赎楼方式过户比较快捷。有房产中介经理告诉记者,如果卖家的贷款未还清且手中无足够流动资金立刻偿付贷款,一般有两种处理方式:由中介方提供担保,以买家首付款解除卖方质押,再进行过户流程,双方需签订担保合同,中介方面收取一定的手续费。而另一种方式则是卖家向金融机构寻求“过桥资金”,借贷偿还贷款后再卖房交易。记者发现,目前市面上的担保机构联合中介人士可以为这样的服务牵线,利率一般为日息万分之八左右,也变相加重了二手房交易成本。多位业内人士表示,带押过户的细则如能尽快落地实施,或将大幅缩小赎楼贷业务的市场规模。总之,二手房带押过户使得买方无需承担提前垫资风险,卖方无须承担过桥费逾期风险,对于银行而言随着二手房交易量提升其贷款量也将提高,或许是一项“多赢”的决定。如何规避风险据不完全统计,目前共有15个省份100多个地市开展了带押过户。中指研究院市场研究总监陈文静向记者介绍,目前多地在实践探索中主要形成了三种模式。第一种是新旧抵押权组合模式,通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现带押过户。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。第二种是新旧抵押权分段模式,通过借新贷、过户后还旧贷,实现带押过户。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。第三种是抵押权变更模式,通过抵押权变更,实现带押过户。买卖双方及涉及的贷款方约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。其实,带押过户需要四方主体,即卖方、买方、不动产登记部门和银行之间的密切配合与无缝衔接。所以,买卖双方最关心的就是风险问题。对此,北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为,带押过户在推进过程中要特别注意防范风险。一是需要银行的同意和密切配合,如果旧抵押和新抵押不是同一个银行,就会比较麻烦,新按揭贷款如何保证旧抵押对应的债权不落空,能够及时偿还或提存,这些都需要银行做好细节控制。二是需要不动产登记中心设定专门的一体化办事窗口,规范具体的交易流程和细节,做好流程精细化控制。银行、不动产登记中心、公证提存机构、公积金中心等相关通道,任何一个链条都需要紧密相连、无缝衔接。如果想带押过户,购房人务必要注意流程控制,把涉及到的所有流程都做到精细化,跟银行或抵押权人务必沟通落实到位,避免出现一些不必要的时间差。另外,作为购房人,建议对卖方做一些基本调查和了解,比如可以通过中国执行信息公开网查看卖方是否有执行记录,或者是否处于失信状态,尽量避免交易过程中房屋被查封导致的不必要麻烦。作为卖方,也需要提前核实购房人的个人征信情况,了解清楚购房人的贷款能力,避免后续贷款出现问题时不能及时回款解押。

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